• by: Prymacc
  • April 13th, 2021
  • Category:

Verhuur van een onroerend goed: altijd vrij van BTW?


In de regel is de verhuur van een onroerend goed vrijgesteld van btw. Dat is de basisregel, maar op deze regel zijn er tal van uitzonderingen. De meest spectaculaire uitzondering hierop is het zogenaamde optionele btw stelsel, dat sinds 1 januari 2019 in voege is getreden.

Waarover gaat het?

Voor het in werking treden van de nieuwe regeling, was de onroerende verhuur van een gebouw in principe, en met uitzondering van opslagplaatsen, vrijgesteld van btw. Zeker in een zakelijke context had dit financiële gevolgen: als de verhuur niet belastbaar was met btw, kon er immers ook geen btw in aftrek gebracht worden van de oprichting van het gebouw. M.a.w: de kostprijs van het gebouw werd daardoor 21 pct duurder.  

Via allerlei creatieve constructies werd getracht de verhuring toch aan de btw te onderwerpen, wat dan weer aanleiding gaf tot talloze discussies met de fiscus. Bovendien was er ook een concurrentiehandicap met de buurlanden, waar het systeem van de optionele verhuur al langer bestond.

De wetgever heeft in 2019 dan ook ingegrepen, door onder bepaalde voorwaarden in een zakelijke context huurder en verhuurder de mogelijkheid te bieden om te kiezen voor een verhuring onderworpen aan btw. De bedoeling was eveneens de investering in de nieuw- en vernieuwbouw een nieuwe stimulans te geven.


Wat zijn de basisvoorwaarden?

1. Hoedanigheid van de huurder

  • huurder moet een belastingplichtige zijn, al dan niet gehouden tot het indienen van btw-aangiften
  • die het goed uitsluitend gebruikt voor zijn economische activiteit

2. Het onroerend goed:

  • moet een gebouw, of een gedeelte van een gebouw zijn
  • aard van het gebouw is irrelevant: kantoorgebouw, magazijn enz..
  • gedeelte van een gebouw komt eveneens in aanmerking als het zelfstandig kan worden gebruikt, d.w.z.: als er een rechtstreekse toegang van buitenaf is.

3. Beide partijen moeten opteren:

  • via een afzonderlijke verklaring of clausule in het huurcontract
  • de wil om de verhuur onder het btw stelsel te plaatsen moet expliciet worden opgenomen in het contract
  • een kennisgeving aan de Administratie is niet nodig

4. (Ver)nieuwbouw vanaf 1 oktober 2018

  • werken mogen pas aangevat zijn vanaf 1 oktober 2018
  •  datum van ondertekening van het huurcontract doet niet ter zake

Wat met een gebouw waarvan de oprichting is aangevat voor 1/10/2018?

Dit komt normaliter niet in aanmerking voor het optioneel stelsel, tenzij het om een gebouw gaat dat voor meer dan 50 pct gebruikt wordt als opslagplaats, én maximum voor 10 pct als verkoopruimte. Dan kan  vooralsnog gekozen worden voor het optioneel stelsel en de verhuur te onderwerpen aan de btw.

Wat zijn de gevolgen?

Indien alle voorwaarden zijn voldaan, dan kan de verhuurder van het gebouw de btw op de oprichting direct én volledig in aftrek brengen, en ook op alle andere kosten m.b.t. het gebouw. 
Er is wel een herzieningstermijn van 25 jaar. Indien dus niet langer voldaan wordt aan de voorwaarden, en geen btw meer gerekend wordt op de verhuur, dan zal dit aanleiding geven tot een herziening met terug storting van de afgetrokken btw à rato van de nog te lopen jaren.
In tegenstelling echter tot bijvoorbeeld onroerende financieringshuur zal, ingeval van overmacht ( tijdelijke leegstand, faillissement van de huurder enz…) geen herziening van de in aftrek gebrachte btw worden gevraagd.
 

Prymacc Logo
Onze missie is u te adviseren in de groei van uw onderneming. En daar gaan wij heel ver in. U bent geen dossier bij ons. Wij denken proactief met u mee.
KANTOOR BEGIJNENDIJK
Plankenbrug 60
3130 Begijnendijk
T: 016 25 50 45
F: 016 25 49 45
M: 0496 40 46 24
KANTOOR KEERBERGEN
Nachtegalendreef 3 bus A
3140 Keerbergen
Tel: 015 76 26 33
Fax: 015 76 26 34